La France connait une transition démographique et compte aujourd’hui 15 millions de seniors parmi sa population. Ce chiffre est amené à augmenter puisqu’on estime que les seniors seront à 20 millions en 2030 et 24 millions, suivant la démographie, en 2060.
Or le rapport à la consommation des seniors augmente et on estime que leurs dépenses de consommations s’élèvent à 50% À l’horizon de 2015 (soit plus que leur poids démographique).
Et si les seniors sont les principaux acheteurs de voitures neuves, (voir notre article : « Consommation : l’achat de voitures neuves est-il devenu un luxe désormais réservé aux seniors ?« ), on observe également que, ces dernières années, la proportion d’acheteurs de maisons individuelles de plus de 50 ans est passée de 16% à plus de 27% du marché. En 2013, les seniors étaient à l’origine, à eux-seuls, de 50% des transactions immobilières. Alors, quelles sont les questions à se poser avant d’acheter un logement ?
Est-ce le bon moment pour acheter ?
La première règle à respecter avant d’acheter un logement est d’analyser le marché. Le secteur de l’immobilier évolue continuellement : modifications de la fiscalité, nouvelles aides, fluctuations des prix et des taxes, nouvelles réglementations, etc… Ces éléments qui peuvent conditionner un achat sont nombreux, il est donc important de se tenir informé sur les conditions du marché immobilier et de connaitre les changements en vigueur.
Les taux vont-ils encore baisser ?
Selon CREDIXIA, société spécialisée dans le courtage en crédits immobiliers, prêts professionnels et
assurances, « les banques devraient continuer à prêter dans d’excellentes conditions en 2016. Cette thèse s’appuie sur plusieurs éléments. D’abord, la politique accommodante de la BCE (Banque Centrale Européenne) qui conserve son taux directeur à 0,05%, ensuite l’injection massive de liquidités dans la zone euro et l’OAT 10 ans qui reste extrêmement bas. »
Ainsi, pour une mensualité de 1 000 euros, on peut aujourd’hui emprunter 198 600 euros sur 20 ans, contre
166 000 en septembre 2011. A mensualité et durée égales, les emprunteurs peuvent faire un crédit de 32 200 € supplémentaires en 2015 par rapport à 2011. « Ils pourront acquérir un bien immobilier d’une valeur supérieure de + 17% », précise CREDIXIA.
Combien puis-je emprunter ?
Pour faire un emprunt, il est conseillé d’appliquer la règle dite des « 33% d’endettement ». Il s’agit du pourcentage du total des charges de crédits (tous crédits confondus : consommation, immobilier…) par rapport aux revenus nets des emprunteurs.
Par exemple, pour des revenus de 3000 €, la mensualité maximum est de 1000 € ce qui permet d’emprunter environ 158 200 € sur 15 ans, 196 200 € sur 20 ans et 228 000 € sur 25 ans.
Taux fixe ou taux variable ?
Le taux variable est conseillé seulement en cas de crédit court terme pour obtenir un taux d’appel très bas, avec l’objectif de revendre ou de rembourser rapidement. En revanche, il existe pour les primo-accédants un taux dit « mixte ». Statistiquement, les primo-accédants revendent leur bien dans les 7 premières années du crédit immobilier, c’est pourquoi les banques ont inventé le taux mixte.
Il s’agit d’un taux préférentiel, fixe de 7 à 15 ans, puis variable CAPE +/- 2 à l’issu de la période fixe. Il est recommandé par les établissements bancaires pour limiter le risque de surendettement en début de prêt. Cette formule est particulièrement adaptée aux jeunes propriétaires, qui revendent pendant la période fixe. « Cette formule qui présente un risque minime et peut permettre de réaliser une économie importante », explique CREDIXIA.
Faut-il emprunter sur une durée longue ?
Plus la durée d’emprunt s’allonge, plus le crédit coûte cher en intérêt et en assurance.
Il est généralement conseillé, afin de ne pas faire exploser le coût du crédit, de réduire au maximum la durée de l’emprunt.
Pour ce faire mieux vaut comparer les offres de crédit immobilier et retenir la plus avantageuse du marché. L’offre permettant de payer le moins d’intérêts permettra également d’avoir une durée de remboursement plus courte, pour une même mensualité.
Privilégier un bien immobilier neuf ou ancien ?
En matière d’achat immobilier, il n’y a pas de règle. Le choix entre ancien et neuf est une affaire de goût. Toutefois, quelques points peuvent faire la différence…
D’un côté, les biens anciens sont proposés à des prix 15 à 20 % moins chers que les neufs et on peut s’y installer immédiatement. Par contre, les frais d’acquisition sont plus élevés : 7,5 % en moyenne contre 2,5 % dans le neuf.
D’un autre côté, investir dans le neuf exonère la taxe foncière durant les deux premières années d’habitation. Et, pour les primo-accédants, il est possible de bénéficier d’un prêt à taux 0%, à condition de respecter les critères. A noter : les conditions du PTZ changent en 2016, les plafonds de revenus seront revalorisés et le différé généralisé.
Doit-on faire appel à un courtier avant d’acheter ?
« Pour les banques, le courtage constitue un flux de nouveaux clients qualifiés, explique CREDIXIA. Les dossiers de prêts sont préalablement vérifiés, montés et correspondent aux profils recherchés. Le banquier n’a plus qu’à accepter le dossier ou le refuser. Pour le client, les banques accorderont plus facilement des taux avantageux aux réseaux de courtiers grâce aux volumes d’affaires importants qu’ils génèrent.
« Le courtier en crédit immobilier sait présenter un dossier auprès des banques, alors qu’un client, lui, ne sait pas forcément le faire. Nous mettons en avant les points positifs du dossier, nous négocions l’exonération des indemnités de remboursement anticipé et la délégation d’assurance. Notre plusvalue est que nous offrons les frais de dossier (bancaire et courtage) à nos clients. Notre métier est d’apporter une solution de financement au meilleur coût. Le fait de confier ses démarches à un courtier en crédit immobilier apporte du confort et un gain de temps considérable ! »
Cet article a été publié par la Rédaction le