Alors que que le marché des résidences seniors est en plein essor, le Groupe Xerfi, institut d’études privé, a publié en décembre une étude intitulée « Résidences seniors : les réponses des professionnels au défi des papy-boomers – Analyse territoriale du marché, décryptage des rapports de forces et des stratégies des acteurs » qui dévoile les territoires qui offrent les meilleures perspectives de croissance à l’horizon 2023.

L’engouement pour le marché français des résidences seniors se confirme d’année en année. Et ce n’est qu’un début. Entre fin 2017 et fin 2019, le parc de résidences services seniors (RSS) est ainsi passé de 620 à 760 unités. Cela correspond à 70 résidences mises en exploitation chaque année en moyenne et une progression de presque 11% par an. En termes de logements, cela représente 59 618 unités, soit près de 6 160 unités supplémentaires chaque année et une hausse de plus de 12%. Et les perspectives s’annoncent exceptionnelles entre le niveau de vie plutôt confortable des seniors, la forte attractivité de la RSS en tant que produit d’investissement ou encore la reconnaissance législative de la résidence services seniors. Sans oublier que cette solution dédiée aux personnes âgées fragilisées est le seul concept intermédiaire dynamique entre le domicile et les EHPAD. Dans ces conditions, le parc de RSS devrait atteindre 930 unités fin 2021 grâce à la mise en exploitation de 170 nouvelles résidences et 15 783 nouveaux logements, soit chaque année 85 résidences et 7 892 logements de plus en moyenne et des croissances annuelles moyennes de respectivement 10,6% et 12,5%, selon les calculs des experts de Xerfi Precepta. Et à partir de 2022, le marché profitera à plein de l’augmentation de la population cœur de cible, c’est-à-dire les 75-84 ans qui seront alors 140 000 à 250 000 de plus chaque année jusqu’en 2031. Une véritable onde de choc démographique.

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Aujourd’hui, l’âge médian d’entrée en résidence seniors étant de 80 ans, les effets de cette période faste pourraient se faire sentir bien après 2031. A partir de 2022, l’onde de choc démographique sera en tout cas globale. Elle touchera en effet à la fois les zones les plus urbaines, où se concentrent une grande partie des 75-84 ans souvent fragilisés, et les zones plus rurales de l’Hexagone, qui regroupent une part limitée de cette population mais dont les besoins sont difficiles à satisfaire compte tenu de leur fragmentation sur ces territoires.

Ce choc de demande ne sera pas seulement quantitatif mais également qualitatif à la faveur de la montée en puissance progressive de la génération baby-boom parmi les seniors de 65 ans et plus. Jusqu’a lors bipolaire entre services de maintien à domicile et EHPAD, l’offre s’est beaucoup enrichie à la faveur du développement spectaculaire de la résidence services seniors. Celle-ci répond en effet à des besoins inassouvis de lien social, de sécurité et de liberté. Et l’entrée des baby-boomers dans la classe d’âge des 75-84 ans à compter de 2022 ne fera qu’accentuer la nécessité de développer une offre d’hébergement intermédiaire. En somme, les papy-boomers vont modifier la dynamique du marché.

S’adapter pour concrétiser l’immense potentiel

Dans ce contexte, les acteurs des RSS devront faire preuve d’adaptation pour concrétiser le potentiel de croissance immense du marché. Les experts de Xerfi Precepta ont identifié quelques-uns des enjeux et défis qui les attendent. Le premier est le développement de la vente en bloc, un jeu gagnant-gagnant entre les parties. Celle-ci permet en effet aux investisseurs institutionnels de diversifier leur portefeuille d’actifs tandis que, pour les promoteurs et exploitants gestionnaires, elle est un bon moyen de limiter les frais de commercialisation, de sécuriser le flux d’investissement et de tisser des liens avec des partenaires puissants. Domitys a ainsi finalisé une dizaine d’opérations en 2018 (1 200 lots) après une quinzaine en 2016 et 2017.

Pour répondre au choc démographique des 75-84 ans, les opérateurs devront également diversifier leurs stratégies d’implantations dans des zones géographiques et territoriales moins attractives mais caractérisées par des besoins locaux importants comme l’Ile-de-France. Ils seraient également inspirés de diversifier leur offre pour mieux satisfaire cette nouvelle génération de seniors aux exigences et besoins multiples et hétérogènes (montée en gamme ou programmes plus accessibles, concepts destinés aux actifs…). Enfin, ils devront redoubler d’efforts pour faire connaître le concept de résidences services seniors, encore méconnu du grand public et des pouvoirs publics.

Face à ces nouvelles conditions de marché, le paysage concurrentiel est loin d’avoir atteint la maturité, même si les acteurs historiques se taillent toujours la part du lion, de l’avis des experts de Xerfi Precepta. Aujourd’hui, le parc de RSS est dominé par une enseigne leader, en l’occurrence Domitys qui devrait à moyen terme en truster environ 20%. Viennent ensuite, loin derrière, cinq enseignes qui dépassent chacun la barre symbolique des 5% de parts de marché. Il s’agit des Senioriales, des Girandières, des Villages d’Or, des Jardins d’Arcadie et des Hespérides. Toutefois, ces opérateurs devront composer avec le dynamisme des enseignes de taille moyenne, à l’image des Résidences Cogedim Club, et des nouveaux entrants, comme Quartus Club Seniors. Ces derniers jouent un rôle croissant dans l’évolution tant quantitative que qualitative du marché.