[DOSSIER] Le viager, comment ça marche ?

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Le viager est une forme de vente immobilière qui consiste à vendre un logement à un débirentier* en échange d’une rente viagère à vie versée au crédirentier*, qui peut également conserver l’usufruit* du bien vendu. Ce type de vente est essentiellement pratiqué par des personnes âgées souhaitant se garantir une source de revenus supplémentaires jusqu’à la fin de leur vie, tout en restant chez eux. Le nombre de ventes en viager reste cependant à ce jour limité. En effet, le marché peine à se dynamiser du fait de nombreux facteurs, dont le sentiment de parier sur le décès de quelqu’un. On fait le point.

Pourquoi le viager ?

La majorité des plus de 70 ans sont aujourd’hui propriétaires de leur résidence principale. Quand des frais supplémentaires s’imposent, par exemple pour financer une logique de maintien à domicile, le viager peut être une solution complémentaire intéressante. Le viager, comment ça marche ?

Les différents types de viagers

Les différents types de viagers dépendent du capital financier et des biens possédés. Ainsi coexistent :

• des viagers immobiliers ;
• des viagers financiers, qui correspondent au versement d’une rente en échange d’un capital financier ;
• ou encore des prêts viagers hypothécaires, qui correspondent au versement d’un capital contre l’hypothèque d’un bien immobilier.

Zoom sur le viager immobilier

Le viager immobilier est le type de viager le plus répandu. Il s’adresse principalement aux retraités en recherche de compléments de revenus. Ce type de viager peut être occupé ou libre. Dans ce second cas, le vendeur perd son droit de jouissance du bien immobilier à la signature de l’acte de vente.

Cependant, la majorité des viagers immobiliers sont occupés, dans une logique gagnant-gagnant entre vendeur et acheteur, ainsi :

• le débirentier/acheteur pourra jouir du bien immobilier au décès du vendeur et peut espérer acquérir un bien à un prix inférieur à ceux du marché immobilier traditionnel.
• le crédirentier/vendeur vend son patrimoine immobilier tout en continuant à vivre chez lui et en échange d’une rente viagère versée mensuellement jusqu’à la fin de sa vie, ainsi que d’un bouquet* (somme d’argent perçue le jour de la vente)

Le viager permet par ailleurs au vendeur de régler une partie de sa succession de son vivant et de ne plus avoir à faire face aux soucis d’entretien et de travaux de son bien immobilier.

Face à un succès modéré, de nouvelles formes de viager ?

Du fait du vieillissement de la population et de la volonté des français de vieillir à domicile (83% des Français pensent que le maintien à domicile des personnes âgées est une priorité), le principe du viager devrait connaître un regain d’intérêt. Pour autant, la solution ne convainc pas toujours du fait de la part de risque qu’elle comporte pour l’ensemble des parties mais aussi à cause du sentiment pour l’acheteur de « faire un pari sur le décès d’une personne ».

Le marché du viager a d’ailleurs connu des pertes de vitesse importantes : en 1990, les ventes en viager représentaient 0,7% des transactions immobilières. En 2009, elles n’étaient plus qu’à 0,2%. Ceci s’explique par le fait que les notaires ont eu tendance à déconseiller ce type de ventes aux vendeurs, du fait du manque de garanties, par exemple en cas de décès de l’acheteur : le versement de la rente revient à ses héritiers dont la solvabilité n’est pas toujours garantie.

Pour répondre à ces inquiétudes, de nouvelles formes de viagers se mettent en place, tels que :

• les « viagers mutualisés », qui mettent en commun les risques entre investisseurs. En répartissant les risques et en sécurisant la situation de l’acheteur, le principe des viagers mutualisés espère dynamiser le secteur en imposant des standards de qualité de transactions élevés, tout en participant à favoriser le maintien à domicile des personnes âgées.

• les « viagers solidaires », au sein desquels la rente est versée par une organisation à but non lucratif qui utilise ses fonds pour aider les personnes âgées en situation de précarité. Tous les bénéfices générés par l’organisation sont investis dans l’amélioration de la qualité de vie des propriétaires séniors. Elle adapte par exemple l’aménagement de la maison, et finance l’accompagnement par un aide-soignant.

Petit lexique du viager :

• débirentier : personne qui doit verser une rente.
• crédirentier : personne à qui les rentes sont dues.
• rente viagère : rente dont les arrérages (versements) sont dus jusqu’à la mort du bénéficiaire ou d’une tierce personne.
• usufruit : droit d’utiliser un bien dont une autre personne est propriétaire et d’en percevoir les revenus.
• bouquet : somme représentant une partie de la valeur du bien et payable en une seule fois le jour de la vente.

Vendre son bien en viager : ce qu’il faut savoir

Les économistes voient dans le viager une solution pour « liquéfier » le patrimoine des personnes âgées. En effet, la vente en viager est essentiellement pratiquée par des personnes souhaitant se garantir une source de revenus supplémentaire jusqu’à la fin de leur vie, notamment pour financer leur propre maintien à domicile. À noter que tout peut se vendre en viager : un appartement ou une maison, mais aussi un terrain agricole, un bois, un commerce, un bateau, une oeuvre d’art, etc.

Des viagers dits « mutualisés »

Cette pratique ayant encore parfois mauvaise presse, de nouvelles formes de viagers dits « mutualisés » se développent. À la différence d’un viager classique, l’acheteur n’est pas un particulier mais un fonds qui, en répartissant les risques, sécurise les finances et les états d’âme des acheteurs. Ce système est néanmoins parfois critiqué du fait de sa tendance à ne cibler que les vendeurs dans les grandes agglomérations au détriment des zones rurales.

Viager libre ou occupé ?

Plus de 90 % des ventes sont des biens vendus en viager dit « occupé », c’est-à-dire que le vendeur continue à vivre dans son logement. Mais il est également possible de vendre en viager libre. Dans ce cas, le vendeur perd son droit de jouissance du bien. Ainsi, l’acquéreur peut occuper ou louer le bien. Le viager libre permet à l’acquéreur de devenir propriétaire immédiatement avec des mensualités moins élevées que dans un prêt immobilier classique. Il assure au vendeur un revenu fixe et régulier avec une fiscalité avantageuse.

Les avantages du viager

Pour le vendeur :

• Continuer de vivre chez lui,
• Percevoir un revenu complémentaire dès la signature (le bouquet) puis tous les mois (rente viagère),
• Réaliser des économies importantes (taxe foncière, travaux d’aménagements…),
• Bénéficier d’avantages fiscaux.

Pour l’acheteur :

• Acquérir un bien immobilier à moindre coût,
• Ne pas recourir au crédit bancaire,
• Constituer un patrimoine,
• Bénéficier d’un cadre fiscal favorable.

Le démembrement de propriété avec contrat d’assurance

L’idée de ce nouveau concept est simple. Pour l’acheteur, ou plutôt l’investisseur c’est d’obtenir la nue-propriété d’un bien contre le paiement au minimum de la moitié de sa valeur. Le vendeur conserve l’usufruit pendant dix à vingt ans selon son âge au moment de la signature de la transaction. Cependant, il ne reçoit aucun revenu complémentaire de la part de l’acheteur.

L’acheteur a intérêt à ce que le vendeur reste en vie le plus longtemps possible. Si le vendeur est toujours vivant à la fin de la période définie, il garde l’usufruit et l’acheteur est dédommagé grâce à une rente réglée par la clause assurantielle. Le vendeur peut aussi décider de quitter le logement et bénéficier directement de cette rente. Si le vendeur décède avant la fin de la période définie, l’acquéreur doit régler une somme supplémentaire aux héritiers, relative aux années d’usufruit restantes.