Replay SilverEco Digital Days 365 : « Le viager en 2026 : patrimoine immobilier, pouvoir d’achat… Les nouvelles solutions »

Longtemps réduit à quelques clichés populaires, le viager est en train de changer d’image. Face au vieillissement démographique, à la hausse du coût du maintien à domicile et à la nécessité pour de nombreux seniors de compléter leurs revenus sans quitter leur logement, de nouvelles approches émergent. Viager solidaire, viager mutualisé, vente partielle de son bien… les solutions se multiplient pour transformer le patrimoine immobilier en levier de financement du bien-vieillir. À l’occasion d’un nouveau SilverEco Digital Days, trois experts du secteur croisent leurs visions d’un marché en pleine mutation.

• Le viager se réinvente pour répondre aux défis du vieillissement.
• Le patrimoine immobilier devient un levier pour financer le bien-vieillir.
• De nouveaux modèles complètent le viager traditionnel.
• L’accompagnement humain s’impose comme un élément clé des nouvelles offres.
• La transition démographique accélère l’innovation autour de la monétisation du patrimoine.

Le viager sort des clichés pour répondre aux défis du vieillissement

Pendant des décennies, le viager est resté associé à l’affaire Jeanne Calment ou au film Le Viager. Une image parfois caricaturale, nourrie par l’idée d’un pari sur la durée de vie d’une personne. Pourtant, cette représentation ne correspond plus à la réalité d’un secteur qui évolue rapidement sous l’effet de la transition démographique et des nouveaux besoins liés au vieillissement.

Aujourd’hui, la question dépasse largement celle du viager traditionnel. Les échanges portent désormais sur la monétisation du patrimoine immobilier : comment permettre à des millions de propriétaires âgés de financer leur maintien à domicile, d’adapter leur logement, de compléter leur pouvoir d’achat ou encore de préparer une entrée en résidence services ou en EHPAD sans être contraints de vendre immédiatement leur bien. Derrière le mot « viager » se cache désormais une palette de solutions aux logiques très différentes.

Les trois invités partagent un même constat : le vieillissement de la population impose de nouveaux modèles de financement. Si leurs approches diffèrent, tous considèrent que le patrimoine immobilier des seniors constitue un levier encore largement sous-exploité pour répondre aux enjeux économiques et sociaux du bien-vieillir.

ViagéVie mise sur un accompagnement global des seniors

Pour Olivier Gras, Directeur des opérations chez SOLIHA Provence / ViagéVie, le débat ne peut pas se limiter à une transaction immobilière. Créée sous l’impulsion de la Banque des Territoires, de la Caisse des Dépôts et de SOLIHA Provence, ViagéVie revendique une approche sociale du viager. Son objectif est clair : offrir une véritable alternative à l’entrée en établissement pour des personnes âgées aux revenus modestes, tout en leur permettant de rester chez elles dans de bonnes conditions.

« Le viager, c’est le moteur financier, mais autour de ça, c’est toute une logique d’accompagnement avec un bouquet de services »

Olivier GRAS, Directeur des opérations chez SOLIHA Provence – ViagéVie

L’accompagnement constitue, selon lui, la véritable valeur ajoutée du modèle. Care manager, aide aux démarches administratives, recherche des financements de l’ANAH, suivi des travaux d’adaptation, animations collectives ou encore accompagnement dans les difficultés du quotidien : le financement obtenu grâce au viager devient le point de départ d’un parcours d’accompagnement global. Pour ViagéVie, transformer un patrimoine immobilier en ressources financières n’a de sens que si cela améliore concrètement la qualité de vie des seniors.

Cette vision trouve un écho chez les deux autres intervenants. Anthony Piquet rappelle que les besoins des seniors sont extrêmement variés et qu’il n’existe pas une solution unique. Éric Guillaume partage également le constat d’une nécessaire évolution des modèles historiques, tout en proposant une réponse différente avec le viager mutualisé. Tous s’accordent néanmoins sur un point : le patrimoine immobilier doit aujourd’hui devenir un outil au service du bien-vieillir, et non rester un capital figé.

Le viager mutualisé veut tourner la page des idées reçues

Président de Virage Viager, Éric Guillaume revient sur la genèse du modèle qu’il développe depuis 2010 : le viager mutualisé. Selon lui, le principal frein au développement du viager réside dans son fonctionnement historique, fondé sur une relation directe entre un acheteur et un vendeur, alimentant malgré lui une forme de malaise. « La rente », explique-t-il, porte une dimension aléatoire qui entretient cette image d’un pari sur la durée de vie. Son ambition a donc été de sortir de cette logique en remplaçant les acquéreurs particuliers par des investisseurs institutionnels capables de mutualiser le risque et de verser immédiatement un capital au vendeur.

« Le viager, dans sa forme traditionnelle, oppose deux personnes : un investisseur qui veut payer le moins longtemps possible et un retraité qui veut vivre le plus longtemps possible »

Eric GUILLAUME, Président de VIRAGE-VIAGER

Cette volonté de moderniser le viager se retrouve également lorsqu’il revient sur les notions parfois complexes de bouquet, rente, viager libre ou occupé. Tout au long des échanges, Éric Guillaume plaide pour davantage de pédagogie. Selon lui, il faut simplifier un vocabulaire hérité de la finance et rendre ces mécanismes compréhensibles pour le grand public. Il n’hésite d’ailleurs pas à remettre en question certaines pratiques historiques, comme le viager libre, dont il interroge ouvertement la pertinence économique pour les seniors.

Les autres intervenants abondent dans le même sens sur la nécessité de faire évoluer les modèles. Olivier Gras rappelle que les seniors recherchent avant tout une solution qui leur permette de rester chez eux dans de bonnes conditions, tandis qu’Anthony Piquet insiste sur le fait que le viager ne répond pas à tous les profils. Tous convergent vers une même idée : le véritable enjeu n’est plus seulement le viager, mais la capacité à proposer des solutions adaptées aux besoins très différents des propriétaires âgés.

« On est riche de son immobilier et parfois pauvre en cash »

Pour Anthony Piquet, Directeur Général de Merci Prosper, le vieillissement de la population oblige à dépasser l’opposition entre viager ou vente classique. Son point de départ est un constat simple : alors que la majorité des seniors possède son logement, beaucoup rencontrent pourtant des difficultés pour financer leur quotidien ou leurs projets de vie. À ses yeux, la question centrale n’est donc plus de vendre son bien, mais de permettre aux propriétaires de mobiliser une partie seulement de leur patrimoine sans renoncer à leur cadre de vie. C’est dans cette logique que Merci Prosper développe un modèle de vente partielle reposant sur l’indivision conventionnelle et une foncière d’investissement solidaire.

« En France, 70 % des seniors sont propriétaires de leur résidence principale… On est riche de son immobilier et parfois pauvre en cash »

Anthony PIQUET, Directeur Général chez Merci Prosper

Au fil du débat, Anthony Piquet replace également la réflexion dans un contexte plus large. Le vieillissement démographique, la pression sur le financement des retraites et de la dépendance, ainsi que l’allongement de la durée de vie rendent indispensable l’émergence de nouvelles solutions. « Ce n’est pas politique, c’est mathématique », résume-t-il en évoquant l’arrivée de près de 18 millions de seniors et la nécessité d’anticiper cette transformation de la société. Pour lui, regarder les dispositifs qui existent déjà à l’étranger constitue aussi une source d’inspiration pour accélérer cette évolution en France.

Sur ce point, Olivier Gras et Éric Guillaume se retrouvent eux aussi dans le diagnostic : tous deux estiment que la transition démographique impose de nouveaux outils de financement du bien-vieillir. Si leurs modèles diffèrent dans leur fonctionnement, ils convergent sur l’essentiel : demain, le patrimoine immobilier sera bien davantage qu’un actif transmis aux héritiers. Il deviendra un levier majeur pour préserver l’autonomie, améliorer le pouvoir d’achat et offrir aux seniors davantage de liberté dans leurs choix de vie.