[Dossier] Vendre son bien en viager : ce qu’il faut savoir

Le viager est une vente immobilière bien particulière qui consiste à vendre un logement à un « débirentier » en échange d’un bouquet et d’une rente versée chaque mois au « crédirentier » qui pourra le plus souvent conserver l’usufruit du bien vendu (viager occupé).

Le viager, allié du maintien à domicile

Les économistes voient dans le viager une solution pour « liquéfier » le patrimoine des personnes âgées. En effet, la vente en viager est essentiellement pratiquée par des personnes souhaitant se garantir une source de revenus supplémentaire jusqu’à la fin de leur vie, notamment pour financer leur propre maintien à domicile. À noter que tout peut se vendre en viager : un appartement ou une maison, mais aussi un terrain agricole, un bois, un commerce, un bateau, une oeuvre d’art, etc.

Des viagers dits « mutualisés »

Cette pratique ayant encore parfois mauvaise presse, de nouvelles formes de viagers dits « mutualisés » se développent. À la différence d’un viager classique, l’acheteur n’est pas un particulier mais un fonds qui, en répartissant les risques, sécurise les finances et les états d’âme des acheteurs. Ce système est néanmoins parfois critiqué du fait de sa tendance à ne cibler que les vendeurs dans les grandes agglomérations au détriment des zones rurales.

Viager libre ou occupé ?

Plus de 90 % des ventes sont des biens vendus en viager dit « occupé », c’est-à-dire que le vendeur continue à vivre dans son logement. Mais il est également possible de vendre en viager libre. Dans ce cas, le vendeur perd son droit de jouissance du bien. Ainsi, l’acquéreur peut occuper ou louer le bien. Le viager libre permet à l’acquéreur de devenir propriétaire immédiatement avec des mensualités moins élevées que dans un prêt immobilier classique. Il assure au vendeur un revenu fixe et régulier avec une fiscalité avantageuse.

Les avantages du viager

Pour le vendeur :

• Continuer de vivre chez lui,
• Percevoir un revenu complémentaire dès la signature (le bouquet) puis tous les mois (rente viagère),
• Réaliser des économies importantes (taxe foncière, travaux d’aménagements…),
• Bénéficier d’avantages fiscaux.

Pour l’acheteur :

• Acquérir un bien immobilier à moindre coût,
• Ne pas recourir au crédit bancaire,
• Constituer un patrimoine,
• Bénéficier d’un cadre fiscal favorable.

Repères

• Parmi les personnes âgées vivant chez elles, 70 % sont propriétaires de leur logement (INSEE 2015)
• On décompte 5 000 à 8 000 ventes en viager chaque année sur 900 000 ventes immobilières (Vita Pecunia)
• L’âge moyen du vendeur en viager est de 74 ans (groupe Renée Costes Viager)
• Le montant moyen de la rente viagère mensuelle perçue par un vendeur est de 715 € (groupe Renée Costes Viager)

Le démembrement de propriété avec contrat d’assurance

L’idée de ce nouveau concept est simple. Pour l’acheteur, ou plutôt l’investisseur c’est d’obtenir la nue-propriété d’un bien contre le paiement au minimum de la moitié de sa valeur. Le vendeur conserve l’usufruit pendant dix à vingt ans selon son âge au moment de la signature de la transaction. Cependant, il ne reçoit aucun revenu complémentaire de la part de l’acheteur.

L’acheteur a intérêt à ce que le vendeur reste en vie le plus longtemps possible. Si le vendeur est toujours vivant à la fin de la période définie, il garde l’usufruit et l’acheteur est dédommagé grâce à une rente réglée par la clause assurantielle. Le vendeur peut aussi décider de quitter le logement et bénéficier directement de cette rente. Si le vendeur décède avant la fin de la période définie, l’acquéreur doit régler une somme supplémentaire aux héritiers, relative aux années d’usufruit restantes.