[DOSSIER] Le viager, comment ça marche ?

Longtemps entouré d’idées reçues, le viager revient dans le débat à mesure que les enjeux du vieillissement et du pouvoir d’achat des seniors s’intensifient. Ce mécanisme repose sur une vente immobilière particulière : un propriétaire (le crédirentier) cède son bien à un acheteur (le débirentier) en échange d’un capital initial, appelé bouquet, et d’une rente versée jusqu’à son décès. Selon les cas, il peut continuer à vivre dans son logement (viager occupé) ou le libérer (viager libre). Complément de revenus, outil patrimonial, levier potentiel de la Silver économie : derrière le principe, les réalités sont multiples. En 2025, environ 6 000 ventes de viager ont été réalisées en France, ce qui représente un marché de niche mais en pleine évolution.

Les différents types de viagers

Apparu en France dès le Moyen Âge, le viager a traversé les siècles pour s’adapter aux besoins financiers des seniors. Aujourd’hui, il reste un outil à la fois patrimonial et social, permettant aux propriétaires de sécuriser un revenu à vie et aux acheteurs d’investir dans la pierre avec des perspectives financières intéressantes.

Les différents types de viagers dépendent du capital financier et des biens possédés. Ainsi coexistent :

• des viagers immobiliers ;
• des viagers financiers, qui correspondent au versement d’une rente en échange d’un capital financier ;
• ou encore des prêts viagers hypothécaires, qui correspondent au versement d’un capital contre l’hypothèque d’un bien immobilier.

Zoom sur le viager immobilier

Le viager immobilier est le type de viager le plus répandu. Il s’adresse principalement aux retraités en recherche de compléments de revenus. Ce type de viager peut être occupé ou libre. Dans ce second cas, le vendeur perd son droit de jouissance du bien immobilier à la signature de l’acte de vente.

Cependant, la majorité des viagers immobiliers sont occupés, dans une logique gagnant-gagnant entre vendeur et acheteur, ainsi :

• le débirentier/acheteur pourra jouir du bien immobilier au décès du vendeur et peut espérer acquérir un bien à un prix inférieur à ceux du marché immobilier traditionnel.
• le crédirentier/vendeur vend son patrimoine immobilier tout en continuant à vivre chez lui et en échange d’une rente viagère versée mensuellement jusqu’à la fin de sa vie, ainsi que d’un bouquet* (somme d’argent perçue le jour de la vente)

Le viager permet par ailleurs au vendeur de régler une partie de sa succession de son vivant et de ne plus avoir à faire face aux soucis d’entretien et de travaux de son bien immobilier.

Viager : comment se calcule le prix ?

Le prix du viager dépend de trois éléments :

• la valeur du bien sur le marché
• l’espérance de vie du vendeur, souvent déterminée par des tables de mortalité
• la formule financière qui permet de déterminer le bouquet et le montant de la rente.

Par exemple, pour un appartement évalué à 200 000 euros, le vendeur peut recevoir un bouquet de 50 000 euros et une rente de 700 euros mois. Si le vendeur vit longtemps, l’acheteur peut payer plus que la valeur initiale du bien. À l’inverse, s’il décède rapidement, l’acheteur réalise une bonne affaire.

Contrat, fiscalités et garanties

Un viager doit impérativement passer devant un notaire. Le contrat précise le prix du bouquet et le montant de la rente, les modalités de paiement, le type de viager – s’il est libre ou occuppé – et les clauses spécifiques.

Côté fiscalité, pour le vendeur, la rente est partiellement imposable selon son âge au moment de la vente. Pour l’acheteur, il peut y avoir une plus-value en cas de revente du bien. Autre avantage concernant les droits de succession : le viager peut simplifier la transmission du patrimoine.

Enfin, le contrat protège les deux parties, avec parfois des clauses pour réviser la rente en cas de circonstances exceptionnelles ou des assurances pour sécuriser les paiements.

Le démembrement de propriété avec contrat d’assurance

L’idée de ce nouveau concept est simple. Pour l’acheteur, ou plutôt l’investisseur c’est d’obtenir la nue-propriété d’un bien contre le paiement au minimum de la moitié de sa valeur. Le vendeur conserve l’usufruit pendant dix à vingt ans selon son âge au moment de la signature de la transaction. Cependant, il ne reçoit aucun revenu complémentaire de la part de l’acheteur.

L’acheteur a intérêt à ce que le vendeur reste en vie le plus longtemps possible. Si le vendeur est toujours vivant à la fin de la période définie, il garde l’usufruit et l’acheteur est dédommagé grâce à une rente réglée par la clause assurantielle. Le vendeur peut aussi décider de quitter le logement et bénéficier directement de cette rente. Si le vendeur décède avant la fin de la période définie, l’acquéreur doit régler une somme supplémentaire aux héritiers, relative aux années d’usufruit restantes.

Face à un succès modéré, de nouvelles formes de viager

Du fait du vieillissement de la population et de la volonté des français de vieillir à domicile (83% des Français pensent que le maintien à domicile des personnes âgées est une priorité), le principe du viager devrait connaître un regain d’intérêt. Pour autant, la solution ne convainc pas toujours du fait de la part de risque qu’elle comporte pour l’ensemble des parties mais aussi à cause du sentiment pour l’acheteur de « faire un pari sur le décès d’une personne ».

Le marché du viager a d’ailleurs connu des pertes de vitesse importantes : en 1990, les ventes en viager représentaient 0,7% des transactions immobilières. En 2009, elles n’étaient plus qu’à 0,2%. Ceci s’explique par le fait que les notaires ont eu tendance à déconseiller ce type de ventes aux vendeurs, du fait du manque de garanties, par exemple en cas de décès de l’acheteur : le versement de la rente revient à ses héritiers dont la solvabilité n’est pas toujours garantie.

Pour répondre à ces inquiétudes, de nouvelles formes de viagers se mettent en place, tels que :

• les « viagers mutualisés », qui mettent en commun les risques entre investisseurs. En répartissant les risques et en sécurisant la situation de l’acheteur, le principe des viagers mutualisés espère dynamiser le secteur en imposant des standards de qualité de transactions élevés, tout en participant à favoriser le maintien à domicile des personnes âgées.

• les « viagers solidaires », au sein desquels la rente est versée par une organisation à but non lucratif qui utilise ses fonds pour aider les personnes âgées en situation de précarité. Tous les bénéfices générés par l’organisation sont investis dans l’amélioration de la qualité de vie des propriétaires séniors. Elle adapte par exemple l’aménagement de la maison, et finance l’accompagnement par un aide-soignant.

Vendre son bien en viager : ce qu’il faut savoir

Les économistes voient dans le viager une solution pour « liquéfier » le patrimoine des personnes âgées. En effet, la vente en viager est essentiellement pratiquée par des personnes souhaitant se garantir une source de revenus supplémentaire jusqu’à la fin de leur vie, notamment pour financer leur propre maintien à domicile. À noter que tout peut se vendre en viager : un appartement ou une maison, mais aussi un terrain agricole, un bois, un commerce, un bateau, une oeuvre d’art, etc.

Des viagers dits « mutualisés »

Cette pratique ayant encore parfois mauvaise presse, de nouvelles formes de viagers dits « mutualisés » se développent. À la différence d’un viager classique, l’acheteur n’est pas un particulier mais un fonds qui, en répartissant les risques, sécurise les finances et les états d’âme des acheteurs. Ce système est néanmoins parfois critiqué du fait de sa tendance à ne cibler que les vendeurs dans les grandes agglomérations au détriment des zones rurales.

Viager libre ou occupé ?

Plus de 90 % des ventes sont des biens vendus en viager dit « occupé », c’est-à-dire que le vendeur continue à vivre dans son logement. Mais il est également possible de vendre en viager libre. Dans ce cas, le vendeur perd son droit de jouissance du bien. Ainsi, l’acquéreur peut occuper ou louer le bien. Le viager libre permet à l’acquéreur de devenir propriétaire immédiatement avec des mensualités moins élevées que dans un prêt immobilier classique. Il assure au vendeur un revenu fixe et régulier avec une fiscalité avantageuse.

Les avantages du viager

Pour le vendeur :

• Continuer de vivre chez lui,
• Percevoir un revenu complémentaire dès la signature (le bouquet) puis tous les mois (rente viagère),
• Réaliser des économies importantes (taxe foncière, travaux d’aménagements…),
• Bénéficier d’avantages fiscaux.

Pour l’acheteur :

• Acquérir un bien immobilier à moindre coût,
• Ne pas recourir au crédit bancaire,
• Constituer un patrimoine,
• Bénéficier d’un cadre fiscal favorable.

Baromètre du viager 2025 : comment les seniors transforment leur patrimoine et sécurisent leurs revenus

Viager : quels risques ?

Le viager présente des avantages certains, mais il n’est pas exempt de pièges. Le premier risque, et sans doute le plus imprévisible, réside dans l’incertitude sur l’espérance de vie du vendeur. Si le crédirentier vit beaucoup plus longtemps que prévu, l’acheteur peut se retrouver à verser la rente pendant des années, parfois au-delà de la valeur réelle du bien. À l’inverse, un décès rapide peut laisser le vendeur ou ses héritiers dans une situation financière moins favorable que prévu.

Ensuite, il y a l’entretien du bien, un point crucial surtout en viager occupé. Tant que le vendeur occupe le logement, l’acheteur ne peut pas toujours intervenir directement pour rénover ou moderniser le bien. Les travaux urgents, la maintenance et les charges peuvent devenir un sujet de négociation ou de conflit si elles ne sont pas clairement définies dans le contrat.

Enfin, la revente d’un viager en cours peut s’avérer compliquée. Le marché reste relativement étroit : peu d’acheteurs sont prêts à reprendre une rente déjà engagée, et la valeur de revente dépend largement de l’âge du vendeur et du montant de la rente restante. Cette illiquidité est un facteur à prendre en compte avant de se lancer.